103年不動產經紀人不動產估價概要
1. | 何者是地價區段內具代表性,以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地? |
基準地 | |
比準地 | |
標準地 | |
比較標的 | |
答案:B |
2. | 不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則? |
支付租金 | |
契約租金 | |
實質租金 | |
押租金 | |
答案:C |
3. | 建物估價,以何種方法估價為原則? |
收益法 | |
成本法 | |
比較法 | |
殘餘法 | |
答案:B |
4. | 美國第二輪量化寬鬆(QE2)貨幣政策對臺北市不動產市場的影響,於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
一般因素 | |
區域因素 | |
個別因素 | |
特殊因素 | |
答案:A |
5. | 依不動產估價技術規則之規定,下列何者不是權利估價的範圍? |
市地重劃 | |
農育權 | |
區段徵收 | |
容積移轉 | |
答案:C |
6. | 不動產位於路沖,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
一般因素 | |
區域因素 | |
個別因素 | |
特殊因素 | |
答案:C |
7. | 建物之殘餘價格率應由何者公告之? |
內政部地政司 | |
不動產估價師公會全國聯合會 | |
全國建築師公會 | |
內政部營建署 | |
答案:B |
8. | 不動產估價,應切合何時之價值? |
價格日期當時 | |
交易日期當時 | |
交換日期當時 | |
登記日期當時 | |
答案:A |
9. | 有一建物耐用年限 40 年,年限屆滿時之殘餘價格率為 10%,若以定額法計算折舊額,則每年之折舊率為: |
2% | |
2.25% | |
2.5% | |
2.75% | |
答案:B |
10. | 某一不動產於 103 年 3 月 1 日的正常價格為 1000 萬元,綜合市場調查並參考不動產價格指數,得知 103年 3 月 1 日至 103 年 4 月 1 日期間價格上漲一成,在其他條件不變情況下,請問 103 年 4 月 1 日的正常價格為何? |
900 萬元 | |
909 萬元 | |
1100 萬元 | |
1111 萬元 | |
答案:C |
11. | 請問計算建物累積折舊額,下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑? |
等速折舊 | |
初期加速折舊 | |
初期減速折舊 | |
後期減速折舊 | |
答案:D |
12. | 確認勘估標的狀態時,應至現場勘察之事項,何者有誤? |
確定勘估標的內容 | |
確認勘估標的之基本資料及權利狀態 | |
調查勘估標的及比較標的之使用現況 | |
確認影響價格之各項資料 | |
答案:A |
13. | 比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍,稱之為: |
近鄰地區 | |
類似地區 | |
共同生活圈 | |
同一供需圈 | |
答案:D |
14. | 依不動產估價技術規則之規定,不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料,並詳予求證其可靠性? |
勘估標的 | |
比較標的 | |
買賣標的 | |
估價標的 | |
答案:B |
15. | 農場或牧場之估價,以何種方法估價為原則? |
收益法 | |
成本法 | |
比較法 | |
殘餘法 | |
答案:C |
16. | 財政部目前正在研擬合理課稅方案,擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動產價格之何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:D |
17. | 依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中廣告費之敘述,何者正確? |
計算營造或施工費應考量廣告費 | |
廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算 | |
廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之 | |
廣告費視勘估標的之性質,於成本估價時應予計入 | |
答案:C |
18. | 下列有關收益法之敘述,何者有誤? |
保險費可計入總費用之推算 | |
地價稅或地租可計入總費用之推算 | |
營運性不動產者,不可加計營運費用 | |
有效總收入減總費用即為淨收益 | |
答案:C |
19. | 依不動產估價技術規則規定,下列有關勘估標的試算價格之敘述,何者有誤? |
試算價格之間差距達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用 | |
試算價格間的差距,以高低價格之差除以各價格平均值計算 | |
試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討 | |
經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎 | |
答案:B |
20. | 甲以 2000 萬元(比市場行情低二成的價格)買了一戶公寓,請問該公寓之市場行情是多少? |
1600 萬元 | |
2200 萬元 | |
2400 萬元 | |
2500 萬元 | |
答案:D |
21. | 依不動產估價技術規則規定,請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何?①情況調整②價格日期調整③一般因素調整④區域因素調整⑤個別因素調整⑥價格調整 |
①②③④ | |
①②④⑤ | |
①②③④⑤ | |
①②③④⑤⑥ | |
答案:B |
22. | 某一屋齡 20 年的 40 坪建物,經調查,其目前之重置成本為每坪 10 萬元,假設其經濟耐用年數為 50 年、殘餘價格率為 10%,請問其建物成本價格為何? |
184 萬元 | |
216 萬元 | |
240 萬元 | |
256 萬元 | |
答案:D |
23. | 依路線價法之基本原理,假設其他條件均相同,一宗土地愈接近街道部分,其價值: |
愈低 | |
不受接近街道之影響 | |
愈高 | |
不變 | |
答案:C |
24. | 依不動產估價技術規則,有關試算價格調整率之限制,何者正確? |
區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五 | |
情況調整之價格調整率不得大於百分之十五 | |
價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五 | |
情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五 | |
答案:A |
25. | 不動產位於路角地,雙面採光,此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:B |
26. | 捷運於某不動產附近設站,該不動產價格因而提高,此屬於何種估價原則? |
供需原則 | |
競爭原則 | |
替代原則 | |
外部性原則 | |
答案:D |
27. | 有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發,委託不動產估價師評估購買價格,此價格種類為何? |
正常價格 | |
限定價格 | |
特定價格 | |
特殊價格 | |
答案:B |
28. | 依不動產估價技術規則規定,於收益法之建物折舊提存費,得依下列何種方式計算?①等速折舊型②初期減速折舊型③初期加速折舊型④償債基金型 |
①④ | |
②③ | |
①②③ | |
①②③④ | |
答案:A |
29. | 不動產估價作業程序中應確定之基本事項為: |
委託人 | |
勘察日期 | |
估價費用 | |
估價條件 | |
答案:D |
30. | 有一棟七層建物,一層一戶,每戶面積皆相同,一樓每坪 100 萬元,七樓每坪 75 萬元,若七樓之樓層別效用比為 150%,則一樓之樓層別效用比為何? |
100% | |
125% | |
175% | |
200% | |
答案:D |
31. | 下列有關影響不動產價格的因素,何者屬區域因素? |
地區主要道路的連接性 | |
臨接道路寬度 | |
臨街寬度 | |
宗地臨街情形 | |
答案:A |
32. | 下列有關耐用年數之敘述,何者有誤? |
建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列 | |
建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主 | |
建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之 | |
物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數 | |
答案:D |
33. | 依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中規劃設計費之敘述,何者正確? |
規劃設計費按縣(市)政府發布之建築師酬金標準表計算之 | |
規劃設計費按縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之 | |
規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之 | |
規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之 | |
答案:B |
34. | 老舊公寓外牆進行更新,該公寓之價格因此增加,此屬於何種估價原則? |
供需原則 | |
替代原則 | |
貢獻原則 | |
外部性原則 | |
答案:C |
35. | 請問「附有建物之宗地估價,應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者,不在此限。」中,但書之規定屬於何種類型之估價? |
獨立估價 | |
部分估價 | |
正常估價 | |
限定估價 | |
答案:A |
36. | 一區分所有建物進行權利變換估價時,經調查其素地總價為 5000 萬元、總成本為 3000 萬元、營造或施工費單價為 20 萬元、累積折舊率為 80%、全棟建物面積為 100 坪,請問其基地價值比率為何? |
63% | |
71% | |
89% | |
93% | |
答案:D |
37. | 某甲擬投資購買一不動產,預計每年可以獲得 10 萬元淨收益,第三年年底預計可以 200 萬元出售,假設折現率為 5%,請問合理的價格約為多少? |
173 萬元 | |
200 萬元 | |
227 萬元 | |
232 萬元 | |
答案:B |
38. | 甲向其好友乙承租房屋乙棟,約定每月租金為 25,000 元,此租金低於合理租金 5,000 元,押金為 2 個月租金,押金運用收益率 2%。請問該房屋每年之支付租金為何? |
361,000 元 | |
360,000 元 | |
301,000 元 | |
300,000 元 | |
答案:D |
39. | 下列對不動產市場之描述何者有誤? |
產品異質性 | |
人為干預多 | |
為完全競爭市場 | |
交易成本高 | |
答案:C |
40. | 運用收益法進行不動產估價時,下列何者可列入費用項目估計? |
改良性資本支出 | |
保險費 | |
貸款債務利息 | |
所得稅 | |
答案:B |