101年不動產經紀人不動產估價概要
1. | 下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素?①土地形狀 ②土地面積 ③貸款利率 ④地價稅稅率 |
①② | |
③④ | |
①②④ | |
②③④ | |
答案:A |
2. | 歐債風暴對臺灣不動產市場的影響,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:D |
3. | 於民國 100 年評估一棟 20 年前建造、樓地板面積 200 坪之建物,該建物之建築成本於民國 80 年每坪 5萬元、100 年每坪 10 萬元,如經濟耐用年數為 50 年、殘餘價格率為 10%。若採定額法折舊,請問該建物之成本價格為何? |
720 萬元 | |
1,000 萬元 | |
1,280 萬元 | |
2,000 萬元 | |
答案:C |
4. | 依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種?①淨計法 ②單位工程法 ③工程造價比較法 ④單位面積比較法 ⑤粗算法 |
①② | |
②③ | |
③④ | |
④⑤ | |
答案:A |
5. | 政府提出桃園航空城開發案,將帶動周邊地價上漲,此係下列何項原則的表現? |
競爭原則 | |
貢獻原則 | |
預期原則 | |
適合原則 | |
答案:C |
6. | 下列相關原則的陳述何者最不適宜? |
公園對地價的影響係基於外部性原則 | |
老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則 | |
不動產有行無市呈現變動原則 | |
在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則 | |
答案:B |
7. | 土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較,兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量? |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
特別因素 | |
答案:A |
8. | 下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項? |
價格種類 | |
勘察日期 | |
勘估標的權利狀態 | |
估價條件 | |
答案:B |
9. | 下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的?①果樹 ②房屋 ③智慧財產權 ④地上權 ⑤租賃權 |
③④⑤ | |
②③④⑤ | |
①②④⑤ | |
①②③④⑤ | |
答案:C |
10. | 不動產估價所稱之價格日期係指: |
接受委託估價之日期 | |
赴勘估標的現場調查之日期 | |
估價報告書提出之日期 | |
估價報告書上勘估標的價格之日期 | |
答案:D |
11. | 下例何者屬於具有市場性之價格?①正常價格 ②限定價格 ③特殊價格 ④特定價格 |
①② | |
①②③ | |
①②④ | |
①②③④ | |
答案:C |
12. | 營造費=[Σ(標準建物工程概算項目每坪單價×單價調整率)]×總面積,此可為下列何種方法之計算公式? |
淨計法 | |
單位工程法 | |
工程造價比較法 | |
單位面積比較法 | |
答案:C |
13. | 運用比較法選擇實例的條件,下列何者最不適宜? |
必須與勘估標的使用性質相符 | |
必須為正常價格 | |
必須與勘估標的地點相近 | |
必須為一個月以內之實例 | |
答案:D |
14. | 運用成本法估計建築物價格時,如採定額法折舊,則求取建築物累積折舊之公式為:Dn = C × [(1-s )/N] × n,其中 N 優先採用下列何者? |
物理耐用年數 | |
殘餘年數 | |
經濟耐用年數 | |
已經歷年數 | |
答案:C |
15. | 預售屋的開價如高於市價一成,依此價格進行勘估標的價格調整時,此調整屬於下列何種方法之運用? |
差額法 | |
定額法 | |
定率法 | |
百分率法 | |
答案:D |
16. | 不動產估價技術規則第 31 條規定,何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估? |
直接資本化法 | |
折現現金流量分析 | |
剩餘法 | |
分配法 | |
答案:B |
17. | 採成本法估價時,必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價,該基準日期稱為: |
估價日期 | |
勘察日期 | |
出件日期 | |
試算日期 | |
答案:A,B,C,D |
18. | 請問折現現金流量分析之計算公式<img src="images/101010318.png" />中, 為下列何者? |
收益價格 | |
淨收益 | |
折現率 | |
期末價值 | |
答案:D |
19. | 都市計畫住宅區現供耕作使用之土地,其地價之查估應依下列何種使用價格查估? |
農業用地 | |
住宅用地 | |
耕作用地 | |
鄉村區用地 | |
答案:B |
20. | 新訂租約租金之估計,得分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益,再加計必要費用? |
總收益 | |
毛收益 | |
有效總收益 | |
淨收益 | |
答案:D |
21. | 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,如地上權人向地主購買設定地上權之土地,評估該土地之價格稱之為: |
正常價格 | |
限定價格 | |
特定價格 | |
特殊價格 | |
答案:B |
22. | 某甲以 1,200 萬元將其房屋移轉給弟弟,經判斷正常價格比這價格低二成;於一般不動產估價中,運用此案例進行情況調整後之價格為多少? |
1,440 萬元 | |
1,400 萬元 | |
1,000 萬元 | |
960 萬元 | |
答案:D |
23. | 甲公司於 A 市擁有商業區土地一宗,擬將其分割為兩筆土地,一筆做為辦公大樓使用,另一筆做為百貨公司使用,以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價,則價格種類為下列何者? |
正常價格 | |
特殊價格 | |
限定價格 | |
特定價格 | |
答案:A |
24. | 如不動產其中某一條件發生改變,將造成整體不動產價格的提升,此種不動產估價原則稱之為: |
供需原則 | |
最有效使用原則 | |
貢獻原則 | |
均衡原則 | |
答案:C |
25. | 進行不動產估價時,標的不動產如因捷運系統的開通,或鄰近公園的興闢,對其價格產生影響,所採行之不動產估價原則稱之為: |
貢獻原則 | |
外部性原則 | |
收益分配原則 | |
最有效使用原則 | |
答案:B |
26. | 於不動產估價時,所謂物理的耐用年數,係指: |
建築改良物從興建完成,至不堪使用的期間 | |
建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間 | |
建築改良物從興建完成,至毀損的期間 | |
建築改良物從興建完成,至其經濟壽命結束的期間 | |
答案:A |
27. | 以定額法計算建築物折舊額時,係假定在不動產耐用期間: |
每年乘以一定比率計算折舊額 | |
期初先確定減價額,累計時呈現減價額遞減 | |
每年之減價額劃一計算,與經過年數逐年累計 | |
每年折舊提存一定金額,以複利計算其總減價額 | |
答案:C |
28. | 採土地開發分析法進行不動產估價時,其基本之假設前提為: |
必須符合法定容積之規定為上限進行開發 | |
必須以預售方式為前提 | |
必須以個別投資廠商之利潤率為依據 | |
必須於開發完成時取得全部房地銷售金額 | |
答案:D |
29. | 使用買賣實例比較法,如訪得之買賣實例其交易價格,係因屋主急於脫手而出售,此係: |
一般購買者不易參加,應進行個別因素修正 | |
利害關係人交易,應進行情況修正 | |
交易時具特別動機,應進行情況修正 | |
將負擔由購買者承受,應進行期日修正 | |
答案:C |
30. | 進行不動產估價時,對營運性不動產淨收益,應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益,以免高估不動產本身所產生的淨收益,此估價原則稱之為: |
適合原則 | |
收益分配原則 | |
外部性原則 | |
最有效使用原則 | |
答案:B |
31. | 以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時,何者應列入總費用,加以扣除? |
抵押債務利息 | |
租賃所得稅 | |
維護修繕費 | |
自有資本之利息 | |
答案:C |
32. | 下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金? |
實質租金 | |
經濟租金 | |
支付租金 | |
差額租金 | |
答案:B |
33. | 從已知投資成分的價值,乘以資本化率,求得其收益後,由總收益中扣除,進而求得未知投資成分之價格的方法,上述方法稱為: |
分配法 | |
積算法 | |
殘餘法 | |
收益倍數法 | |
答案:C |
34. | 對房地結合所產生之超額利潤之歸屬,採土地貢獻說者,主要係基於下列何者? |
土地經營管理之貢獻 | |
土地區位特性之貢獻 | |
土地取得成本之貢獻 | |
土地開發投資之貢獻 | |
答案:B |
35. | 某棟建物耐用年數為 50 年,殘價率為 10%,該建物每年折舊率為: |
1.8% | |
2.0% | |
1.5% | |
2.4% | |
答案:A |
36. | 進行不動產估價時,所謂獨立估價,係指: |
土地上有建築物,但估價時將土地與建物併同估價 | |
土地上無建築物,但估價時假設土地與建物併同估價 | |
土地上有建築物,但估價時將土地視為素地加以估價 | |
土地上無建築物,但估價時視為存有地上權加以估價 | |
答案:C |
37. | 以收益法估價時,對於折舊前及折舊後的純收益,使用資本化率還原,應如何處理? |
折舊前的純收益,應僅以資本化率還原 | |
折舊後的純收益,應僅以資本化率還原 | |
折舊後的純收益,應以資本化率加折舊率還原 | |
折舊前的純收益,應僅以折舊率加以還原 | |
答案:B |
38. | 不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號,應取得之資料為下列何者? |
土地登記簿謄本及地籍圖 | |
地籍圖及都市計畫圖 | |
土地登記簿謄本及建物登記簿謄本 | |
土地登記簿謄本及地形圖 | |
答案:A |
39. | 乙將房屋出租與丙,每月租金 10,000 元,押金 30,000 元,押金利率為 1%,若該區房屋空置率為 25%,則乙出租房屋的年有效總收入為: |
120,000 元 | |
95,000 元 | |
90,300 元 | |
90,000 元 | |
答案:C |
40. | 就目前房屋課稅價格,經常發生樓上層納稅義務人,因為各層建物價格未加以分層分攤,導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾,如從不動產估價的觀點,以前述建物價格計算各樓層地價時,主要係以何種觀點進行? |
土地貢獻原則 | |
建物貢獻原則 | |
聯合貢獻原則 | |
收益遞增遞減原則 | |
答案:A |