100年不動產經紀人不動產估價概要
1. | 政策宣示不動產交易將採實價登錄,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:D |
2. | 飛航管制對於建築高度之限制,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:C |
3. | 不動產座北朝南,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素? |
特殊因素 | |
個別因素 | |
區域因素 | |
一般因素 | |
答案:B |
4. | 下列因素那些屬於影響地價之一般因素?①利率 ②位置 ③道路寬度 ④土地形狀 ⑤土地政策 |
①③ | |
②④ | |
①⑤ | |
①②③④⑤ | |
答案:C |
5. | 勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素? |
區域因素 | |
個別因素 | |
特別因素 | |
一般因素 | |
答案:B |
6. | 公寓新增電梯設備,提高了該棟建物之價值,屬於: |
貢獻原則 | |
外部性原則 | |
預測原則 | |
適合原則 | |
答案:A |
7. | 下列何者為成本法重置成本之成立依據? |
最有效使用原則 | |
競爭原則 | |
替代原則 | |
均衡原則 | |
答案:C |
8. | 不動產之特性與其外部環境達成協調一致,是為何種原則? |
外部性原則 | |
適合原則 | |
貢獻原則 | |
最有效使用原則 | |
答案:B |
9. | 不動產估價之價格種類,包括下列那些?①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別價格 |
②③④ | |
①②③④ | |
①③④⑤ | |
②③④⑤ | |
答案:A |
10. | 下列何者屬於限定價格?①租賃權與租賃地合併之買賣 ②企業資產重估 ③違反經濟合理性之不動產分割買賣 ④學校或公益使用之不動產估價 |
①③ | |
①②③ | |
①③④ | |
①②③④ | |
答案:A |
11. | 運用成本法進行不動產估價,下列何者不需納入計算? |
土地總成本 | |
建物總成本 | |
建物累積折舊額 | |
土地增值 | |
答案:D |
12. | 依不動產估價技術規則之規定,計算建物折舊額時應以何種年數為主? |
物理耐用年數 | |
經濟耐用年數 | |
資本使用年數 | |
調整耐用年數 | |
答案:B |
13. | 雙併公寓同層打通之住宅,其市場出售價格應以何種價格評估? |
正常價格 | |
特定價格 | |
限定價格 | |
特殊價格 | |
答案:A |
14. | 計量模型分析法為何種估價方法之應用? |
成本法 | |
原價法 | |
比較法 | |
收益法 | |
答案:C |
15. | 林君將其所有不動產賣給女兒,成交價格為 2,000 萬元,經判斷此一價格較正常價格便宜 2 成。請問在其他條件不變下,該不動產之正常價格為多少? |
1,600 萬元 | |
1,666 萬元 | |
2,400 萬元 | |
2,500 萬元 | |
答案:D |
16. | 依不動產估價技術規則規定,以成本法推估建物折舊前之價格時,以求取何種成本為原則? |
重製成本 | |
重置成本 | |
重建成本 | |
營造成本 | |
答案:C |
17. | 因接近行動電話基地臺而引起之價值減損,屬於下列何種因素? |
物理的因素 | |
功能的因素 | |
特殊的因素 | |
經濟的因素 | |
答案:D |
18. | 下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目? |
銷售費 | |
稅捐 | |
資本利息 | |
利潤 | |
答案:A |
19. | 下列有關比較法之敘述,何者正確? |
經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者,應排除該試算價格之適用 | |
進行個別因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 20%時,不應排除該比較標的之適用 | |
進行區域因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 30%時,不應排除該比較標的之適用 | |
經檢討後試算價格之間差距達 20%以上者,應排除該試算價格之適用 | |
答案:D |
20. | 有一土地平均每年之淨收益為 50 萬元整,而土地的資本化率皆為年利率 5%,請問該土地之價格? |
2,100 萬元 | |
900 萬元 | |
1,000 萬元 | |
1,800 萬元 | |
答案:C |
21. | 下列那些價格不宜直接視為正常交易價格,於無法掌握調整時,應不予採用。①親友間之買賣 ②法院拍賣 ③賣方支付土地增值稅之交易 ④期待變更之價格 |
①②③ | |
①②④ | |
②③④ | |
①②③④ | |
答案:B |
22. | 勘估標的與比較標的若因樓層之不同,而有 100 萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用? |
差額法 | |
定額法 | |
定率法 | |
百分率法 | |
答案:A |
23. | 某店面每月租金 8 萬元,押金為 3 個月租金額,銀行定存年利率 3%,空置損失約占總收入之 8%,該不動產之有效總收入為: |
88.98 萬元/年 | |
96 萬元/年 | |
96.72 萬元/年 | |
120 萬元/年 | |
答案:A |
24. | 某一不動產之土地價格為 600 萬元,建築物價格為 400 萬元,已知土地之個別資本化率為 5%,建築物之個別資本化率為 8%,請問該不動產之綜合資本化率為: |
13% | |
3% | |
6.2% | |
7.2% | |
答案:C |
25. | 下列何者不宜列入收益法中總費用之項目? |
地租 | |
貸款利息 | |
保險費 | |
維修費 | |
答案:B |
26. | 依不動產估價技術規則之規定,下列何者非以比較法估價為原則? |
公共設施保留地 | |
池沼 | |
建物 | |
墓地 | |
答案:C |
27. | 對具永續性固定收益之土地,以直接資本化法評估其價值,如於第 0 年年初評得其價值為 A、第 5 年年初評得其價值為 B,則兩者關係如何? |
A>B | |
A=B | |
A<B | |
不一定 | |
答案:B |
28. | 直接資本化法之資本化率為下列何者間關係? |
自有資金與貸款額 | |
有效收益與價值 | |
毛收益與價值 | |
淨收益與價值 | |
答案:D |
29. | 都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素,應以何種價格查估之? |
估價當時之新成屋價格 | |
評價基準日當時之新成屋價格 | |
估價當時之預售屋價格 | |
評價基準日當時之預售屋價格 | |
答案:B |
30. | 不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間,此係下列何種原則的具體考量? |
替代原則 | |
競爭原則 | |
最有效使用原則 | |
變動原則 | |
答案:D |
31. | 應用直接資本化法推算不動產淨收益時,下列那些項目不應列入費用項?①地價稅及房屋稅 ②房屋貸款的利息 ③改良性資本支出 ④土地增值稅 ⑤租金收入所產生的所得稅 |
②③⑤ | |
③④⑤ | |
②③④⑤ | |
①②③④⑤ | |
答案:C |
32. | 不動產估價技術規則規定:「建物已不具備使用價值,將其基地視為素地估價」,此為: |
部分估價 | |
獨立估價 | |
限制估價 | |
特殊估價 | |
答案:B |
33. | 不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益,稱為: |
支付租金 | |
實質租金 | |
差額租金 | |
經濟租金 | |
答案:D |
34. | 樓層別效用比係以何種學說為基礎? |
土地與建物聯合貢獻說 | |
土地貢獻說 | |
建物貢獻說 | |
最有效使用原則 | |
答案:A |
35. | 有一棟公寓其平均樓層別效用比為 124%,全棟建物成本占全棟房地總價格之 60%,1 樓之樓層別效用比為 150%,1 樓之地價分配率為: |
74.4% | |
75.6% | |
159% | |
150% | |
答案:B |
36. | 應用直接資本化法估價時,已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%,則直接資本化率應採下列何者較佳? |
7% | |
5% | |
3% | |
2% | |
答案:C |
37. | 以差額租金還原法所得出之價格為: |
所有權價格 | |
經濟租金 | |
實質租金 | |
租賃權價格 | |
答案:D |
38. | 兩宗土地合併後整體利用,合併後價格為 1,000 萬元,其合併前價格分別為 300 萬元及 500 萬元,則對於原來 500 萬元之土地,其合併後價格應為: |
600 萬元 | |
700 萬元 | |
625 萬元 | |
425 萬元 | |
答案:C |
39. | 林乙向王甲承租房屋,每月支付的實質租金為10,000元,這棟房屋如於市場上重新出租,合理租金為16,000元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半,請問於王甲考慮續約的情況下,其合理的租金應該調整為多少? |
10,000 元 | |
13,000 元 | |
16,000 元 | |
19,000 元 | |
答案:B |
40. | 依不動產估價技術規則規定,承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數,稱為? |
純租金 | |
支付租金 | |
實質租金 | |
經濟租金 | |
答案:C |